Immobilienbewertung

Verkehrswertbegriff

Die Aufgabe des Sachverständigen besteht darin, herauszufinden, welchen Wert ein bestimmtes Grundstück besitzt. Hierbei wendet der Sachverständige die aktuell gültigen Gesetze, Richtlinien und Wertermittlungsverfahren an, um den subjektiven Einfluss auf die Bewertung zu minimieren und um sich dem objektiven Wert weiter anzunähern. Der Gesetzgeber hat in der Definition des Verkehrswerts bereits 10 Bestimmungselemente festgelegt, die zwingend bei der Ermittlung mit einbezogen werden müssen. Demnach bestimmt sich der Verkehrswert durch den

• Preis (1), der
• im Zeitpunkt (2), auf den sich die Ermittlung bezieht,
• im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (3),
• nach den rechtlichen Gegebenheiten (4),
• den tatsächlichen Eigenschaften (5),
• der sonstigen Beschaffenheit (6) und
• der Lage des Grundstücks (7) oder sonstigen Gegenstands der Wertermittlung,
• ohne Rücksicht auf ungewöhnliche (8)
• oder persönliche Verhältnisse (9)
• zu erzielen wäre (10).

Ich als persönlich, unabhängig, unparteiisch, weisungsfrei und gewissenhaft arbeitender Sachverständiger kann gewährleisten, dass die genannten 10 wesentlichsten Bestimmungselemente bei meiner Arbeit stets höchste Priorität haben und immer in die Wertermittlung mit einfließen.

 

Die Wertermittlungsverfahren

Die Wertermittlungslehre hat drei grundsätzlich verschiedene Methoden entwickelt, um den Wert einer Immobilie zu berechnen. Konkret nennt der Gesetzgeber im § 8 der Immobilienwertermittlungsverordnung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Dem Sachverständigen wird die Möglichkeit gegeben, eines oder mehrere dieser Verfahren anzuwenden. Mehrere Verfahren werden dann angewendet, wenn der ermittelte Wert nochmals auf seine Plausibilität hin überprüft werden soll.

1. Das Vergleichswertverfahren
   Das Vergleichswertverfahren wird in der Immobilienbewertung als Idealmethode angesehen. Man vergleicht die zu bewertende Immobilie mit einer Immobilie, die in zeitlicher Nähe verkauft wurde. Voraussetzung ist jedoch, dass sich beide Immobilien in ihren wesentlichen Merkmalen wie Grundriss, Größe, Lage, Alter, Ausstattungsstandard, Zimmeranzahl und Geschossanzahl ähneln. Leider gibt es in der Praxis häufig erhebliche Abweichungen bei den wesentlichen Merkmalen, die nach genauerer Prüfung deutlich werden, so dass das Vergleichswertverfahren relativ oft ausscheidet.
2. Das Ertragswertverfahren
   Das Ertragswertverfahren wir dann vorrangig angewendet, wenn für den Erwerb einer Immobilie üblicherweise die zu erzielende Rendite (Jahresreinertrag) im Vordergrund steht. Der Verkehrswert einer Immobilie orientiert sich im Ertragswertverfahren am marktüblich erzielbaren Jahresreinertrag unter Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung.
3. Das Sachwertverfahren
   Das Sachwertverfahren wird häufig für Grundstücke angewendet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet werden. In die Wertermittlung fließen die Herstellungskosten der baulichen Anlagen sowie der Wert des Bodens ein. Zusätzlich wird die Lage am regionalen Immobilienmarkt analysiert und in der Bewertung entsprechend mit berücksichtigt.